L’investissement locatif est probablement la méthode la plus sûre pour préparer votre retraite ou faire fructifier votre patrimoine. Comme pour tout placement, la rentabilité d’une location immobilière est évidemment importante. Elle indique en effet le gain annuel réalisable exprimé en pourcentage de l’investissement initial. Pour dégager une plus-value de ce dernier, il faut commencer par bien savoir calculer sa rentabilité.
À quoi sert la rentabilité d’une location immobilière ?
La rentabilité d’une location immobilière représente l’élément principal qu’évalue un investisseur avant d’ acheter un bien immobilier. Son objectif est de louer ce dernier et d’obtenir un placement rentable pour son argent. En effet, quand vous investissez une somme d’argent, vous devez calculer la rentabilité annuelle de son placement afin de connaître les intérêts que vous gagnez sur une année. Ceux-ci sont notamment obtenus par la location du bien immobilier acheter (un appartement, une maison, un studio…). Bien évidemment, plus la rentabilité est élevée, plus l’investissement est judicieux.
Il faut noter que cette rentabilité locative se calcule en pourcentage du montant investi. Celle-ci prend notamment en compte les loyers et le prix du logement, ce qui vous permet d’obtenir la rentabilité brute. Si vous ajoutez les impôts et les charges, vous obtenez la rentabilité nette. On parlera de rentabilité nette-nette lorsque vous intégrez les avantages fiscaux.
Comment calculer la rentabilité d’une location immobilière ?
La rentabilité d’une location immobilière prend en compte la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette.
La rentabilité brute
Cette rentabilité locative brute est un premier indicateur très utile et simple à calculer. Elle s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Par exemple, un appartement acheté 150 000 € et loué à 650 € par mois vous rapporte 5,2 % bruts (Rentabilité brute = 650 x 12/150000 x 100 = 5,2). Seule la rentabilité brute ne vous permet pas d’obtenir une vision réelle du gain réalisé. En effet, elle ne tient pas en compte les frais d’entretien du bien ni de la fiscalité sur ce type de placement.
La rentabilité nette de charge
Ici, vous avez une idée plus précise de la rentabilité de votre projet. Il faut prendre en compte les divers frais (les taxes foncières, les frais de financement, les frais d’entretien…) que vous aurez en charge en tant que propriétaire. Cela vous permet de mieux mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement immobilier.
Pour la calculer, vous devez retrancher ces frais de loyers par rapport au calcul de rentabilité brute. En prenant le loyer annuel de l’appartement, vous ôtez par exemple 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Avec un nouveau loyer annuel, on obtient la rentabilité nette : 4, 01 %.
La rentabilité nette-nette
Celle-ci est la plus complète. Aussi appelée rentabilité nette d’impôt, elle représente la rentabilité de charges, plus les avantages fiscaux que vous devez payer au titre de l’impôt sur le revenu. Il faut noter que dans le calcul, les déductions de travaux ou d’emprunt sont prises en compte. Elle s’obtient en faisant : 100 x (loyer annuel perçu) – (toutes les charges liées au logement) – (tous les impôts liés au logement)/prix d’acquisition.
Pour conclure, le calcul de la rentabilité d’une location immobilière dépend du profil fiscal du bailleur et des éventuels avantages fiscaux octroyés pas l’investissement.